למה בכלל לקחת הלוואה חוץ בנקאית ולא משכנתא? ובכן יש הרבה סיבות. ראשית זה יכול לנבוע מכך שהמשקיע לא יכול לקבל משכנתא בגלל אשראי לקוי, הימצאות בחו"ל, בעל הכנסה נמוכה, בעל יותר מדי משכנתאות על שמו הפרטי, או כל סיבה אחרת. ישנם לא מעט אנשים שמעוניינים למצוא מקורות מימון אחרים לרכישת נכס נדל"ן. אבל לפני שנדון כיצד לקנות נכס ללא משכנתא, בואו נסביר מהי בדיוק משכנתא? משכנתא בהגדרתה היא הסכם משפטי לפיו בנק או גוף מלווה אחר, מלווה כסף בריבית בתמורה ללקיחת בעלות בנכס של החייב, בתנאי שהעברת הבעלות תתבטל עם פירעון החוב. המילה משכנתא מגיעה מהמילה הלטינית mortuus … שפירושה המילולי הוא 'מת'. בצרפתית ישנה, משכנתא פירושה 'משכון מת'. בקיצור…אתם מתחייבים להחזיר את הכסף הזה עד שתמותו. תענוג, מה שקורה בישראל עם מחירי הנדל"ן הוא בהחלט הגדרה למשכנתא כלומר להתחייבות חוזית כלכלית עד כמעט למוות של כולנו.
אז למה אנשים לוקחים משכנתאות? ובכן מבלי להיכנס יותר מדי לפרטים, שימוש במשכנתא מאפשר למשקיע או לבעל בית לרכוש נכס בשווי גבוה יותר מרמת המזומנים שברשותו. למשקיעים, זה מציע הזדמנות להגדיל את ההחזר על ההשקעה שלך, ולפנות מזומנים להזדמנויות עתידיות. לאנשים מהשורה זה מאפשר לקנות נכס גם כשהמחירים מאוד גבוהים כמו בשוק הנדל"ן בישראל ולרוב הריבית שמוצעת על הלוואות אלו משום שהנכס משועבד היא נוחה יותר. באופן מסורתי הדרך היחידה לקנות נכס ללא משכנתא היתה להחזיק קופה גדולה של מזומנים מוכנים להשקעה.
אפשרויות שכירות/השכרה לקנייה
אופציות שכירות וקנייה להשכרה הופכות להיות דרך פופולרית עבור שוכרים המעוניינים לגור בנכס על ידי תשלום פרמיית שכירות לבעל הדירה, בתמורה לאופציה לרכישת הנכס במחיר קבוע בעתיד. מבחינה טכנית השוכר אינו הבעלים של הנכס עד שהוא או היא יסיימו את תהליך המכירה אבל הם כן נהנים מעליית ערך הנכס לאורך התקופה ושומרים לעצמם את האפשרות לרכוש אותו במחיר שנקבע מראש כל עוד הם שוכרים את הנכס. לעיתים הם יכולים לסגור עסקה בה צד שלישי רוכש מהם את הנכס והם מרוויחים מהפער שבין המחיר שסגרו מתחילה למחיר של המכירה. החיסרון של פתרון זה היא המורכבות שלו המונעת מרוב האוכלוסיה להיכנס למהלך זה או לאפשר לפתרון זה לתפוס בצורה נרחבת ולכן אנו חוזרים אל הפתרון של הלוואה חוץ בנקאית לרכישת דירה.