נטילת משכנתא הינו האירוע הפיננסי והכלכלי הגדול ביותר למשפחה ובוודאי לזוגות צעירים הרוכשים לראשונה דירה בחייהם ואשר מתחילים פרק ראשון בעסקת חייהם הכלכלית . לחילופין במהלך הגיל השלישי בו חלקנו מחפשים מגורים במסגרות מותאמות כגון "בית גיל הזהב" , "דיור מוגן" , "דיור מוגן תומך" ועוד … הרי שהחשיבות ותשומת הלב גם לפרטים הקטנים ביותר טרם נטילת המשכנתא / משכנתא הפוכה לגיל השלישי / משכנתא פנסיונית – יכולה לחסוך לנו הן ברמה הפיננסית והן ברמה הבירוקרטית – קרי המון זמן וכסף רב.
מהי משכנתא?
"משכנתא הינה הלוואה המיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה ,או הלוואה המיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח"
משתמע מהדבר ומהתרבות המושרשת במדינתנו שרוב האוכלוסיה נתקלת במהלך חייה בתהליך נטילת משכנתא אחת או יותר הן בבנקים והן בחברות הביטוח או חברות אשראי ונתקלים במושגים שאינם מוכרים ובירוקרטיה בגופים השונים .
ייעוץ משכנתאות עם יועץ פרטי
תחום יעוץ משכנתאות הפרטי צובר תאוצה בשנים האחרונות ומהווה נדבך מרכזי במסגרת תהליך לנטילת משכנתא . ליווי ע"י יועץ משכנתא הינו אבן דרך ברגולציה של בנק ישראל שנתנה בירכתה למקצועיות וחסכון משמעותי שיכול יועץ מקצועי השולט בנתונים ורואה את התמונה הכוללת בפרט/משפחה והן בבנקם או חברות הביטוח ויודע לבצע התאמה לצורך תוך יצירת חסכון מקסימלי עם ראיית הווה ועתיד.
אחוזי המימון הניתנים במסגרת נטילת המשכנתא
1. חסרי דירה ורוכשי דירה ראשונה /יחידה יזכו למימון של עד 75% מערך הדירה החדשה שנקנית מקבלן .
2. משפרי דיור יזכו למימון של עד 70% מערך הנכס בכפוף להערכת שווי שמאי מקרקעין.
3. לזוכים במסגרת "דירה בהנחה" /"מחיר למשתכן" / "מחיר מטרה" יזכו למימון של עד 75% משווי שוק
לפי הערכת שמאי או דו"ח 0 , ויכול להגיע לאחוזים ניכרים של מימון סביבות 90% ותלוי בדרישת קבלן
לתשלומי מקדמה טרם רישום משכנתא .
4. לרוכשי דירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) יזכו ל 50% מימון על הדירה הנרכשת והנמוך מהערכת שמאי או גובה חוזה.
5. כיום לא ניתן למשכן דירה קיימת לטובת נרכש אלא אם כן מדובר בדירת הורים הרוצים לרכוש דירה לילדיהם וניתן למשכן דירה קיימת דרגה ראשונה עד 50% מימון המהווה הון ראשוני לרכישת הדירה.
איך יועץ משכנתאות פרטי יכול לסייע לכם?
שלבים בנטילת משכנתא
כאשר אנחנו צריכים משכנתא רבים מאיתנו קודם כל פונים לבנק … וזו הטעות הראשונה במסכת טעויות המתבטאת בסופו של תהליך בתמהיל ומסלולי משכנתא שאינם מותאמים לצורך .
הבנקאי מזהה מיד את חוסר הידע של הפרט והוא מיומן דיו להציע ללקוח מסלולים וריביות בהתאם לנהלי הבנק כחלק מתהליך מכירה וכמובן סכום החזר חודשי שאינו עונה לצורכי הפרט והמשפחה.
אז מהו התהליך הנכון לנטילת משכנתא?
- בחינת הצרכים הכוללים של הפרט והמשפחה בהיבט סכום משכנתא , הוצאות נלוות , מחיה שוטפת , שכר ועבודה יציבה , כשירות רפואית לביצוע ביטוח חיים , מצב רפואי.
- מעקב הכנסות והוצאות לאורך תקופה תוך בחינת הלוואות הקיימות והון העצמי שבסופן לאחר ניתוח מעמיק ובחינת מצבי לחת וקיצון בהיבט ריבית ובכך ניתן לקבוע את ההחזר החודשי הרצוי להחזר חודשי למשכנתא .
- לימוד יסודי והסבר מפורט על מסלולים הקיימים בבנקים למשכנתאות והתהליך הנדרש לנטילת משכנתא.
- בונים תמהיל המאגד מסלולים מומלצים המותאם לצרכי הפרט/משפחה לאורך זמן.
- ביצוע סבב בנקים לקבלת אישור עקרוני ושיפור ריביות למול התמהיל שנבנה.
- תמחור ההצעות בהיבט חסכון ארוך טווח ובחירת החלופה הטובה והחסכונית ביותר עבורנו.
- חתימה בבנק וביצוע בטחונות בהיבט משכון , ביטוחים ,שמאות , חתימות מוכרים , חיתום.
לקחתם משכנתא ? משלמים כל חודש ויתרת המשכנתא לא יורדת ?
משכנתא שנלקחה בכל תקופת זמן שהיא , אינה סוף פסוק! לפיכך חשוב מאד לבצע בקרה שוטפת אחר ההחזרים החודשיים , על הריביות במשק ובמשכנתא ובכל מסלול בפרט .
ישנם מצבים שהפרט חסך הון ויש ביכולתו לבצע השוואה בין תשואת השקעה על הון הקיים שלו במסגרת חסכון שוטף והשוואתו למול ריבית משכנתא . לעיתים נדרש לנהל ולהתאים את המשכנתא בהתאם לשינויים בחיי המשפחה ולתנאי המשק , כשריבית עולה וישנם מסלולים שאינם תואמים והפרט כבר מתקשה להחזיר מאחר ויש לו הלוואות נוספות מומלץ לבצע איחוד הלוואות ופריסה מחודשת.
מחזור משכנתא על ידי ביצוע פירעון מוקדם של ההלוואה ולהחליפה בתנאים שמתאימים לכם יותר ברוח התקופה , ההכנסה שלכם וביצוע התאמה לצורך .
לעיתים קיימים תקבולים עקב פרישה מעבודה וקבלת פיצויים , זכייה בהגרלה , ירושה , פרעון תכנית חסכון וכד' כדאי לבחון פרעון מוקדם או פרעון חלקי או מלא בהתאם לצרכים והריביות במסלולי המשכנתא
ייעוץ משכנתא כאשר רוכשים דירה מקבלן "על הנייר "
טרם חתימה על חוזה – מומלץ מאד לברר מי הקבלן , מהם הפרויקטים שבנה עד כה וטיבן , האם לפרוייקט הנוכחי יש "בנק מלווה" , מהם הבטחונות , והכי חשוב לקחת עו"ד מטעמך שיעבור על הפרטים הקטנים כגון מי הם בעלי הקרקע , אופן הרישום טאבו /מנהל/הסתדרות ציונית ועוד , שניתן לרשום הערת אזהרה לטובתכם , כן כן גם עו"ד של הקבלן שאינו מייצג אתכם יקח מעט כסף אבל בסוף בסוף אתם חייבים לדאוג לעצמכם!!! היתר בניה שהקבלן מקבל הינו נדבך מרכזי לאישור המשכנתא . לעיתים ההיתר מתעכב וכך כל הפרוייקט עקב בעיות משפטיות או פיננסיות . זוג שבא לרכוש חייב לשאול את השאלות וגם מה קורה אם האישור מתעכב אז פיצוי או ביטול הסכם וכד' .
תקציב תקציב תקציב
רבים מהזוגות שבאים לרכוש דירה אם מקבלן ואם מיד שניה – רצים לבנק . אצה רצה להם הדרך וקודם כל רוצים לראות מה ניתן לקבל … זיכרו הבנק מוכר כסף והוא יודע למכור מצויין!!! אז זהו בראייתי כיועץ משכנתאות עם נסיון רב שנים בנקים – זו התחנה האחרונה .
קודם כל בודקים מה ההון העצמי הנזיל הקיים אם ממקורות עצמאיים ואם ממשפחה .
לאחר מכן בודקים מה הם היכולת ההחזר החודשי שאתם מסוגלים לשלם בלי להיכנס למינוס תוך שמירה על התא המשפחתי בראיית הווה ועתיד . הבדיקה היא פשוטה תוציאו עו"ש 6 חודשים תראו תקבולים שוטפים למול הוצאות שוטפות ( הוצאות חד פעמיות תמיד יש ולכן מהמסגרת שקיבלתם תצמצמו 10% מכח החסכון שהגעתם ) , יש טבלאות לכלכלת המשפחה שמסיעים ברמה של מיסים – ארנונה מים חשמל ועד בית ביטוחים , מזון והוצאות שוטפות לרמה החודשית .
עם סכום ההחזר הזה – צריך לבנות תמהיל נכון ומותאם לצרכי המשפחה .
חשוב מאד להוציא אישור עקרוני טרם החתימה , אך זיכרו אישור עקרוני כשמו כן הוא עקרוני בלבד!!! כל שינוי סטאטוס בשכר /עבודה / הוצאות לפועל / חזרות צ'קים / אכ"מים יכולים למנוע קבלה למשכנתא . לכן חשוב שההצהרה בדבר הכנסות חובות ותשלומים שוטפים יהיו תואמים למציאות . לא אחת נתקלתי בזוגות שקיבלו אישור עקרוני ע"ב הצהרה לא מדוייקת ושוויו כקליפת השום.
קיבלתם הצעת מחיר סופית מהקבלן ואישור עקרוני למשכנתא ויש מימון מהבנק – זה לא הסוף J
מדד תשומות הבניה
תיקון לחוק שיצא בשנת 2022 קובע כי הסכום הניתן להצמדה למדד תשומות הבניה בהסכמי מכר קבלן לא יעלה על 40% משווי הרכישה באופן הבא:
- 20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד ככל.
- עד מחצית בלבד מכל תשלום נוסף יוצמד למדד.
זוג הרוכש דירה נניח בסכום של 2 מליון ₪ . אז 400 אלף ראשונים אינם צמודים לתשומות הבניה
וכ- 800000 מתוך ה 1600000 הנותרים מוצמד למדד עד התשלום בפועל.
מדובר לעיתים בסכום לא מבוטל בטח ובטח עם רכישה ארוכת טווח מקבלן. לא אחת נתקלתי ברכישה מקבוצות רכישה שנמשכה 6 -7 שנים והם שילמו שם סכום כסף רב!!!
לוח תשלומים ופנקס שוברים
במסגרת חתימה על חוזה את נחשפים ללוח תשלומים שסוכם בין הצדדים.
זו התחייבות לכל דבר ולכן צריך לבדוק מבעוד מועד אם ניתן להקדים תשלומים וכמה. וזאת למה ? כי כמובן חוסכים בתשומות בניה .
כמובן נטילת משכנתא כחלק מהקמת תשלומים תורמת לנו גם חסכון בתשומות בניה וגם קיבוע הריבית כאשר אנו נמצאים בשוק במגמת עליה ובכך לחסוך פעמיים.
רבים משלמים מהון עצמי ע"י שוברים סכום כסף ואז באים ומבקשים סכום נוסף למשכנתא שערכו הכולל גבוה מסכום הדירה…. אז זהו שלא. שימו לב !!! קודם כל מתכננים את גובה המשכנתא , וכל עלויות העתידיות כגן מזגנים , קירות גבס , שיפוץ תכולה עדיף שיגיע מהון עצמי אחרת הלוואה כזו תחושב לפי ריביות "כל מטרה" שהן גבוהות יותר.
תמהיל משכנתא
בבנקים השונים יש מסלולים רבים ומגוונים החל ממסלולים הסטנדרטיים : מסלול קבוע צמוד או קבוע לא צמוד (על פי בנק ישראל חובה 1/3 מינימום במסלול זה) , מסלול פריים , מסלולי משתנה כל 1-10 שנים בצמוד או לא צמוד. ומסלולים פחות מוכרים כגון עוגן מק"מ , צמוד יורו צמוד דולר , בקצב שלך ועוד ועוד.
בבואנו לבנות תמהיל אנו צריכים לבחון את הסיכון שאנו יכולים לקחת על עצמנו תוך ראיית הווה ועתיד בהיבט תקבולים ( הכנסות לסגירת מסלולים ) , קרנות השתלמות קופות גמל , פיצויי פרישה ועוד .
פרעון מסלולים יכול לגבות קנסות בסכומים לא מבוטלים ולכן חשוב להכיר כל מסלול את היתרונות והחסרונות . כך לדוגמא נניח לקחנו במסלול קבוע לא צמוד כ 500000 ₪ בריבית 4.5% ל 20 שנים ונניח בעוד 5 שנים אני רוצה לסגור מסלול זה . הבנק רואה מה הריבית הממוצעת ל 15 שנים באותו נק' זמן שאתם באים לפרוע ( 20-5 ) – אם הריבית הממוצעת נמוכה משמעותית מ- 4.5% אזי יהיה קנס בדמות הפרשי ההוון לכל התקופה וזה יכול להגיע לעשרות אש"ח . מאידך בפריים ניתן לפרוע כל יום בעלות חד פעמי של 60 ₪ . במשתנה החישוב בדומה לקבועה רק שכאן יש חלונות פרעון אם לקחנו משתנה כל 5 שנים אז כל 5 שנים יש חלון לסילוק ללא קנס , בתווך החישוב נעשה בדומה לקבועה רק שמיום הפרעון עד החלון הקרוב מבוצע ההוון .
הרכב תמהיל משכנתא חשוב מאד מאד . הרכב לא טוב וריביות מצויינות יעלה לכם עשרות מונים מתמהיל משכנתא טוב וריביות פחות טובות . ברור שהיעד הינו WIN WIN – הרכב משכנתא מותאם אישית וריביות מצויינות והפערים בכסף יכולים להיות 6 ספרות בחסכון !!!
צריך לשים לב!!! זה שניתן לקחת 2/3 בפריים בגלל שינוי מדיניות בנק ישראל מאחר והיה עשור של ריביות נמוכות ובשנה האחרונה עלתה הריבית ברצף כבר 9 פעמים הפכה את המסלול הזה "מזול ומסוכן" למסלול "יקר ומסוכן" – ולכן מידת האחוזים הניטלים ממנו מתוך סך המשכנתא חייבת להיות מדוייקת עם כל הסיכונים כמה החזר יכול לעלות פרעון וכו.
מסלולי צמודי מדד אהובים מאד על הבנקים . סיכון האינפלציה "נופל" על הלקוח , צריך להבין איך מתנהלים מסלולים אלו ולא אחת נתקלתי שזוג שמשלם משכנתא שנים והחוב שלו לא רק שלא ירד אלה עלה פלאים למרות התשלום . לכן הזהרו מלחפש מסלולים "זולים" או החזר חודשי נמוך שבסוף יעלו לכם עשרות מונים יותר. לכל מסלול היתרונות שלו וחסרונותיו השיקולים אם לקחת אותם או לא צריכים להיעשות מתוך מחשבה תחילה .
צריך לזכור ריביות המשכנתא מתקבעת ביום שחרור הכסף בפועל!!!
בטחונות למשכנתא
הבנקים השונים רוצים מאד מאד לתת לכם כסף , יחד עם זאת הם רוצים את כספם בחזרה בתוספת התנאים שנחתמו במסגרת החוזה. משכנתא מלשון "משכון" והבנק דורש בטוחה שאם וכאשר מי שנוטל משכנתא לא משלם , יהיה לו בטוחה לממש את הנכס ובכך להחזיר כספו חזרה .
בטחונות למשכנתא :
- הערת האזהרה – עם רכישה דירה מיד שניה נרשם לטובת הקונה הערת אזהרה לטובת הקונים וזאת בכדי למנוע מבעלים של דירה הנמכרת לנסות תהליך מכירה במקביל שלה לגורם נוסף. ברגע שנחתם הסכם, נרשמת הערת אזהרה שתופיע בנסח טאבו עם פרטי הקונה והמוכר.
- חוזה משכון – כאשר חותמים על משכנתא ישנו חוזה ביניכם לבנק ומעבר לתנאים המופיעים בו קיים משכון הנכס הנרשם בסופו "ברשם המשכונות " לאחר שנחתם והמשכנתא שוחררה בפועל. הרישום מתבצע כיום ישירות מהבנק דיגיטלי והם יגבו מנוטלי ההלוואה את האגרה הנדרשת לרישום .
- התחייבות לרישום משכנתא | "הערת אזהרה " – גם אם קנינו מקבלן או יד שניה וכו' הבנק ינפיק טופס "כתב התחייבות" בו עו"ד יצטרך להחתים אתכם תוך זיהוי הנכס במדוייק – וכי הנכס הזה משועבד ע"י רישום משכנתא שמבצע העו"ד ויופיע בנסח הטאבו משכון עם שם הבנק וסכום המשכנתא.
- יפוי כח נוטריוני – הבנק מנפיק ייפוי כוח – נוטלי המשכנתא הולכים לחתום אצל עורך דין נוטוריון . מסמך זה נותן תוקף לבנק למכור את הדירה שלכם במקרה של אי תשלום משכנתא.
- שמאות – אם מדובר בחוזה קבלן אין צורך בשמאות . בדירות יד שניה הבנק יתן לך רשימת שמאים אתם בוחרים מתוך הרשימה שמאי שבא ומעריך את הנכס לפי שווי עדכני בין היתר עפ"י עסקאות שבוצעו בגזרה בשנה האחרונה.
- ביטוחים – הנ"ל מתחלק לביטוחי חיים וביטוח מבנה . ביטוח חיים ללווים על פי סכום המשכנתא ריבית והשנים – כאן צריך לשים דגש טרם חתימת חוזה שלווים ברי ביטוח וכמובן יש מענה גם לחריגים .
- ביטוח מבנה זה לפי ערך כינון ששמאי רשם או לפי מטר הדירה כדי לבטח את עצמו כגון שריפה או רעידת אדמה, ביטוח המבנה נותן מענה למבנה הבית.
- ערבות חוק מכר – ברכישה מקבלן כאשר אתם קונים דירה על "הנייר" נצטרך להגיש גם ערבויות חוק מכר. ערבות זו מבטיחה לכם ולבנק שבמקרה שקבלן פושט רגל אזי תקבלו את הכסף שלכם בחזרה. זהו תנאי בסיסי של הבנק למתן משכנתא.
- ערבים משלמים – לעיתים הכנסתכם כזוג אינה מספיקה בהיבט "יחס החזר" את גובה המשכנתא . לצורך כך מצרפים ערבים משלמים אלו בני משפחה מקרבה אשונה אח אחות אבא אמא בן בת והם לוקחים על עצמם חלק מתשלום המשכנתא כהחזר חודשי ובכך מאשרים את גובה המשכנתא ומשפרים לעיתים את התנאים .
עדכונים אחרונים מתוך אישור התקציב לשנים 2023-2024 :
עד היום ברכישת דירה חליפית היה ללקוח זמן כ – 24 חודש למכור את הדירה הקיימת בכדי לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה . זמן זה מקוצר החל מתאריך 1.6.23 לכדי 18 חודש בלבד !
כמו כן אם עד היום היינו צריכים אישור עיריה להעדר חובות לטובת רישום משכנתא בטאבו הנ"ל מתבטל
לסיכום : נטילת משכנתא הינו תהליך הנוגע במספר בעלי מקצוע כגון : עו"ד לחתימת חוזה , שמאי לקביעת שווי הנכס , סוכני ביטוח לביצוע ביטוח חיים ומבנה ובשנים האחרונות קיימת מודעות הולכת וגוברת ליועץ משכנתאות פרטי המייצג אתכם מול הבנקים ופועל כמקשה אחת למול גורמי המקצוע הנזכרים לעיל ולמול הבנקים . יועץ מקצועי יודע לעשות תהליך כולל עם ראייה רוחבית לצרכי המשפחה והפרט וכן לבנות תמהיל משכנתא מותאם למשפחה וריביות התואמות לראי התקופה . יועץ מקצועי ידע לחסוך כסף רב ולבצע תהליך בצורה מהירה וחלקה ולעיתים להציל עסקה עם הגשה נכונה או נוטלי משכנתא שאילו היו פונים באופן עצמוני היו נדחים ע"י הבנק. תכנון נכון , ראייה כוללת והבנת התהליך טרם הפניה לבנקים יכולה להוות נדבך מרכזי בין משכנתא טובה נכונה ומותאמת לצרכים לבין משכנתא שתעלה לכם כסף רב ולעיתים גם מלווה בקנסות .
