מה זה מחזור משכנתא ?
מחזור משכנתא זה תהליך המבצעים למשכנתא קיימת שאינה מותאמת לראי התקופה באחד או יותר מההיבטים הבאים :
- ריבית גבוהה במסלול אחד או יותר .
- כח יכולת ההחזר של המשפחה גדלה או קטנה במהלך השנים.
- נפתחו מסלולים אטרקטיביים בבנקים ואשר עדיפים על המסלולים הקיימים.
- צורך בכסף נוסף ואשר דורש התאמת המסלולים הקיימים מטעמי חסכון.
- שינויים רגולטורים מגבלות והקלות במשכנתא .
- הקטנת אחוז מימון לאור עליית שווי הנכס.
- שיפור ניכר בנתוני דו"ח אשראי
מחזור המשכנתא הוא תהליך בו הלוואת המשכנתא הישנה מסולקת באופן מלא או חלקי ומוחלפת במשכנתא חדשה, המציעה תנאים משופרים בראי התקופה תוך התאמה לצורך של ההחזר החודשי למול פריסת המסלולים.
כידוע המשכנתא הינה הלוואה הניטלת לתקופה ארוכה ולרוב המשפחות חלים שינויים רבים במבנה השכר שלרוב צומח כך גם גודל המשפחה והכנסה לנפש , צבירת חסכונות בדמות קרנות השתלמות וקופות גמל , קבלת פיצוים ומענקים בגמר עבודה קבלת כספי ירושה ועוד. לפיכך כל שינוי כזה טומן בחובו הזדמנות לבדיקת המשכנתא והתאמתה לצורך בהווה הן בכח ההחזר שאם הוא גדל ניתן לקצר שנים במסלולים ספציפיים תוך שיפור ריבית ויצירת חסכון רב.
מחזור חלקי למשכנתא
ניתן לבצע מחזור חלקי כלומר נניח שקיימים במשכנתא 3 מסלולים ואחד המסלולים נחשב זול ושניים יקרים ביחס לתקופה . לכן ניתן לעשות שינוי לחלק מהמסלולים בתוך המשכנתא (למסלולים היקרים ביחס לתקופה) בשני אופנים:
- מחזור פנימי בתוך הבנק בו בוצעה המשכנתא מלכתחילה.
- מחזור חיצוני לדרגה 2 לבנק או חברת ביטוח ולבצע שיפור ריבית וכן פריסה ארוכה/קצרה כתלות בכח החזר חודשי.
מתי נכון וכדאי לבצע מחזור משכנתא ?
מחזור משכנתא קשור לרוב בעיתוי נטילת המשכנתא בפועל . אם סביבת הריבית ביום לקיחת המשכנתא גבוהה יחסית לשנים עברו יש סיכוי גבוה שתצטרכו לבצע מחזור משכנתא בעתיד .
טרם ביצוע מחזור משכנתא מומלץ לבצע בדיקת כדאיות מחזור תוך התייחסות לנקודות הבאות:
- להזמין מהבנק בו קיימת המשכנתא "יתרות סילוק משכנתא" – שם ניחשף לכל מסלול גובה הריבית בו ניטלה , היתרה של ההלוואה ,האם פרעון המסלול טומן בחובו קנס ועוד. בעל מקצוע (יועץ משכנתאות ) יוכל לזהות בזמן קצר כדאיות בסיסית למחזור .
- כאשר ריבית בנק ישראל יורדת , או כאשר קיים שינוי במדד המחירים לצרכן (לשני הכוונים ) כדאי לבחון מחזור חלקי או מלא
- כאשר קיימת עלייה בהכנסות ובכח החזר חודשי – הדבר מאפשר לקצר את משך התשלומים (קיצור שנים) במסלולים השונים ובכך לחסוך ריבית ברמה השנתית וגם אפקט כפל ריביות.
- כאשר קיימת ירידה בהכנסות המכבידה על התשלומים וההחזרים החודשיים ניתן לעשות תהליך הפוך קרי הקטנת תשלומים ופריסתם לטווח ארוך יותר
- תהליך המחזור גובה בחובו עמלות וההוצאות הנלוות כגון : שמאות לשווי הנכס פתיחת תיק לרוב 360 ₪ , חישוב קנסות במידה ויש אז הגדלת המשכנתא ורישום משפטי ,ביטוחים עדכניים .
- כאשר אחד מבני הזוג קיבל מכתב פיטורין מעבודה , או חו"ח גירושין ורכישת חלקיות הנכס ע"י אחד מבני הזוג .
מה נדרש לצורך ביצוע מחזור משכנתא ?
לבצע בדיקה מקדמית לכדאיות מחזור משכנתא ע"י הזמן "יתרות לסילוק משכנתא" – אם ע"י יועץ משכנתא אובייקטיבי ששולט בתנאים בראי התקופה בכל הבנקים , או לפנות לבנק באופן עצמוני ולבצע בדיקה ראשונית לתנאים המוצעים .
יועץ משכנתאות אובייקטיבי יתן לכם מענה בזמן קצר אודות כדאיות מחזור בראי התקופה וזאת לאחר שבדק את יתרות סילוק המשכנתא , את יכולתכם לעמוד בהחזר חודשי הגדלה/הקטנה , נתוני דו"ח אשראי תקינים , הכנסות מעבודה /עסק ומכאן לתכנן את המשכנתא תוך ראייה כוללת ועתידית לעשות נכון את הדבר הנכון ולאורך זמן בהיבט בחירת המסלולים , סכום בכל מסלול וכמובן ריביות בראי התקופה.
לאחר בניית התמהילים העדכניים וההחזר הצפוי נכון וצריך לעשות סבב בנקים למציאת החלופה הזולה ביותר למחזור מלא או חלקי בדרגה 2 וכמובן לזאת יש משמעות משפטית בהיבט רישום והוצאות נוספות לאור התהליך הנ"ל.
מחזור פנימי או מחזור חיצוני ומשמעויות
מחזור פנימי הינו קצר וקולע .
בודקים למול המשכנתא הקיימת כל מסלול מה הריבית הקיימת , אורכה וההחזר בגינה – ומה ניתן לשפר 1:1 באותה תקופה נדונה . כמובן אם ניתן להגדיל תשלום בגין אותו מסלול ולקצר שנים וכך לחסוך עוד גובה ריבית וסכום ריביות כולל הרי שחסכון בגין אותו מהלך רב .
במחזור פנימי היתרון שלרוב לא נצטרך רישום משפטי נוסף באם לא עברנו את תקרת הרישום הבסיסית אודות סכום המשכנתא שנלקח.
במחזור חיצוני יש את היתרון לבצע משכנתא חדשה בראי התקופה לכלל המסלולים זה טומן בחובו יתרונות וחסרונות וחשוב שבעל מקצוע יבדוק לעומק שכן מדובר לרוב בהלוואות שפיצר שנלקחו ויש לחשב את הסכום האמיתי שנחסוך אם וכאשר , ולא תמיד החסכון הוא היעד אלה התאמה לצורך קרי הקטנות תשלום , ריכוז הלוואות ועוד.
מחזור משכנתא חכם יכול להפחית את ההחזר החודשי הקיים או לחלופין לקצר את תקופת המשכנתא או לייעל את תמהיל המבנה של המשכנתא שלנו בהתאם למציאות המשתנה לגובה ההחזר הרצוי ולראות תמונה עדכנית לשנים הבאות . כלומר מחזור משכנתא זה התאמה לצורך לאור שינויים פנימיים אצלנו או לחלופין במשק ובסביבת הריבית .
למה למחזר משכנתא ?
במהלך שנים 2022 -2023 חלה עלייה חדה בריביות המשכנתא מה שיוצר לזוגות רבים ובעלי משכנתא קושי בהחזר חודשי , סחרור כלכלי לאור אינפלציה ויוקר מחיה .
אם עד היום רוב הראייה הכוללת הייתה שמחזור מטרתו רק לשפר את הריבית ולחסוך הרי כיום השיח הוא אחר ןמטרת המחזור בחלק המקרים הינה איחוד הלוואות כוללת אם בדרגה ראשונה או שנייה שמחד יכולה לשמר משכנתא קיימת ועליה להוסיף סכום ואולי למחזר גם מסלול אחד או שניים לפריסה ארוכה יותר ובכך ליצור אורך נשימה למשפחה בהיבט החזר חודשי נמוך יותר ומותאם לראי התקופה.
לסיכום :
מומלץ מאד לבצע מחזור משכנתא כשמתרחש שינוי משמעותי בתנאי השוק או במצבכם הפיננסי בהיבט הכנסות שכר שגדלו או לחלופין כשאין את היכולת לשלם את המשכנתא הנוכחית. לאן ניתן להגיע ולחסוך או לחלופין להתאים את הצורך והיכולת שלכם כמשפחה בראייה כוללת ובכלל מה ניתן ונכון לבצע אז זהו שרובכם לא יודעים …. ומכאן הכדאיות לבצע בדיקה !!!
שלכם באהבה !
יואב אייבזון – יועץ משכנתאות
טלפונים של בנקים להזמנת "יתרות סילוק למשכנתא"
בנק פועלים 2401* בנק בינלאומי 3533*
מזרחי טפחות 8860* בנק מרכנתיל 3477*
בנק דיסקונט 2009*
