משכנתא הפוכה מיועדת לאוכלוסיית הגיל השלישי – החל מגיל 55 ומעלה ואשר מעוניינים בהלוואה לכל מטרה לטווח קצר או ארוך וזאת ע"י שעבוד נכס הקיים בבעלותם או נכס שנרכש ודרוש מימון לשם השלמת הרכישה.
מי נותן משכנתא הפוכה ?
כיום קיימים גופי אשראי חוץ בנקאיים רבים וחברות ביטוח הנותנים משכנתא הפוכה . באוקטובר 2022 פורסם ואושר ע"י בנק ישראל טיוטה לשווק המוצר גם בבנקים – והנ"ל נכנסים אט אט לתחום המימון לגיל השלישי בכלל ומשכנתא הפוכה בפרט וזאת במטרה ליצור תחרות ולייעל את השירות ללקוח . נזכיר במאמר זה מקצת החברות והבנקים הנותנים משכנתא הפוכה :
| חברות ביטוח | גופי אשראי | בנקים |
| כלל | קוואלטי IBI | בנק טפחות |
| הראל | קרדיטו | בנק לאומי – משכנתא גיל זהב |
| איילון | פועלים/דיסקונט/בינלאומי – בתכנון | |
| הפניקס |
כמה כסף ניתן לקבל בפועל ?
ברמה הבסיסית כל החברות נותנות אחוזים לפי גיל למול שווי נכס (הערכת שמאי בפועל או שווי המחיר בחוזה לבית נרכש מקבלן ) . ככל שגיל נוטל ההלוואה גבוה יותר כך אחוז המימון יגדל בהתאם .
ניתן לקבל החל מ – 15% מימון ועד 55% מימון משווי הנכס בהערכת שמאי בפועל או מחיר חוזה רכישה מקבלן.
משכנתא הפוכה ריביות
מהם התנאים המסלולים והריביות?
כעקרון יש שונות בתנאים ובריביות בין הגופים הנותנים משכנתא הפוכה ומכאן הצורך בעין מקצועית אשר תוכל לנווט לגוף המתאים לעסקה הנדרשת ובמתווה הנכון .
מסלולים מרכזיים במשכנתא הפוכה – מסלול קבוע צמוד מדד , מסלול פריים בתוספת מרווח , בחברות מסויימות משתנה כל 5 שנים צמוד מדד . הריבית הכוללת במשכנתא הפוכה תנוע החל מ – 5% צמוד ל – 9.5% לא צמוד וכמובן גובה הריבית משתנה בהתאם למדיניות החברה הנגזרת מריבית בנק ישראל וכד'.
ההנחה שלנו שככל שהבנקים יכנסו לעובי הקורה ויבינו שמשכנתא לגיל הזהב הינו מוצר נדרש והכרחי שכן אוכלוסיית מדינת ישראל מתבגרת הרי שהתחרות תגבר והתנאים ישתפרו בהתאם.
מהי צורת התשלום וההחזר?
קיימים שלושה מסלולי תשלום מוצעים :
1.יש אפשרות ליטול את ההלוואה וללא החזר חודשי ויהיה התחשבנות עתידית .
2. יש מסלול שניתן לשלם רק את הריבית שהיא משתנה בהתאם למדיניות הגוף המממן .
3. יש מסלול שניתן לשלם החזר קרן וריבית כמו במשכנתא סטנדרטית.
חסרונות משכנתא הפוכה
החסרון המרכזי בראייתנו כיום זה גובה הריבית הניטלת מלווים אלו . אנו מניחים שככל שתהיה תחרות והבנקים יכנסו באופן מלא למתן משכנתא הפוכה לציבור הרחב הריביות תרדנה באופן יחסי אך עדיין יהיו גבוהות ביחס למשכנתא סטנדרטית .
כמו כן הוצאות נלוות כגון עלות פתיחת תיק , שמאות , דמי ניהול ,עלות עו"ד ורישום המשכנתא ,במקרים מסויימים דרישה לבדיקה פסיכוגריאטרית לכשירות הלווה ובעיקר בירוקרטיה מול חברות הביטוח והבנקים לעיתים עד רמת הילד האחרון של נוטל ההלוואה . כל אלו עם עלויות לא מבוטלים המשתנות בין חברה לחברה או בנקים ואשר יכולים להגיע בסה"כ לאלפי שקלים בודדים.
חסרון מרכזי נוסף באם לוקחים הכל בבלון קרי בלי החזר חודשי יש אפקט ריבית דריבית וגובה החוב צומח בהתאם.
יתרונות משכנתא הפוכה
- אין מבדק לגובה הכנסות הלווה.
- הלוואה אינה מוגבלת בזמן ( עד פטירת אחרון הלווים ) .
- אין דרישה לשווי מינימום לדירה המשועבדת.
- בבנק אין דרישה לתשלום דמי ניהול חודשיים .
- שימוש הכספים לכל מטרה – טיול / סיוע לילד או נכד לרכישת דירה/ מימון שהות בבית אבות , צורך למחיה חודשית ועוד…
- ההלוואה ניתנת לפרעון בכל שלב.
- ניתן לקבל כאנונה ( סכום חודשי קבוע ).
תהליך לנטילת משכנתא הפוכה
א.הגשת בקשה ייעודית מהחברה/בנק הנבחר.
ב.מסירת מסמכים בסיסיים – ת.ז עם ספח פתוח לכלל הלווים , נסח טאבו/אישור זכויות
של הדירה המיועדת לשעבוד , עו"ש 3 חודשים ואישור ניהול חשבון/צ'ק מבוטל לווים ,
חוזה רכישה במידת הצורך .
ג. טופס הסכמה להוצאת חווי אשראי.
ד. יתרת הלוואות קיימות ללווים.
ה. אם הנכס מושכר לצד ג' – הסכם שכירות חתום.
ו. באם יש אישור בסיסי נצטרך לבצע שמאות לנכס.
ז. חתימה על מסמכים משפטיים אצל עו"ד .
ח. ביצוע משימות נוספות הנגזרות מהעסקה ובהתאם לדרישות גוף המממן כגון ביטוח מבנה
הרשאה לחיוב חשבון באם משלמים ברמה חודשית , מסמכי קבלן והתחייבות לרישום
משכנתא במידה והנכס חדש , יתרות חוב וכו' בהתאם לעסקה הנרקמת .
טבלת אחוז מימון משוער לפי גיל ( שונה בין חברה לחברה ותיתכן סטייה של 5% )
| גיל | אחוז מימון |
| 55-65 | 15%-25% |
| 66-75 | 26%-35% |
| 76-85 | 36%-48% |
| 86-90 | 49%-54% |
| 91+ | 55% |
חשוב לזכור אחוז המימון הינו לפי הערכת שמאי בפועל או מחיר חוזה הרכישה הנמוך מבינהם. באם הרכישה התבצעה מקבלן יוותרו על שמאות וילכו עפ"י מחיר חוזה בפועל.
האם יש הגבלת גיל ללקיחת משכנתא?
לא. ניתן לקחת משכנתא הפוכה בכל גיל. עד 120 ומעבר….
האם יש משכנתא הפוכה לצעירים?
אם גיל 55 הוא צעיר בעיניכם אז כן. אחרת לא. משכנתא הפוכה אפשרית מגיל 55.
האם אפשר למשכן דירה? האם אפשר למשכן נכס קיים?
ודאי. יש למשכן נכס קיים כדי לקבל משכנתא הפוכה. במרבית המקרים מדובר בדירה הממושכנת לטובת המשכנתא ההפוכה.
פרעון משכנתא הפוכה
ככלל ניתן לפרוע את המשכנתא הפוכה בכל זמן.
באם הפרעון נולד עקב פטירת הלווה חו"ח אזי ניתן זמן לפרעון הלוואה / מימוש נכס / משכון לגוף אחר בד"כ עד 12 חודשים . השארים ( יורשים ) יצטרכו לקבל את ההחלטה על אופן הפרעון למול החברה המשעבדת וזו הסיבה שנוטלים משכנתא הפוכה לגיל השלישי כלל הילדים חותמים על ידוע נטילת ההלוואה.
גובה עלות הפרעון תלוי במסלולים ובמועד שניטלה ההלוואה במקור ובאם יש הצמדה למדד היא תתווסף לגובה הריבית שנחתם בחוזה . על מסלול פריים אין קנס מלבד עלויות תפעול שעלותן עשרות שקלים בודדים .
לסיכום :
משכנתא הפוכה הינה מוצר ייחודי לגיל השלישי והוא נותן מענה כולל לצרכים המשתנים של אוכלוסיה זו . נניח שיש לזוג מבוגר בני 75 בעלות על נכס אך הכנסתם מפנסיה נמוכה מאד ונשחקת עם השנים . לזוג זה אין ילדים/שארים או לחלופין קיים אך ללא יכולת כלכלית לשלם הלוואה רגילה . לזוג נדרש הכנסה חודשית אנונה לשם מחייה שוטפת , מאחר ושום בנק לא נותן משכנתא רגילה הרי שפתרון זה מתאים להם בדיוק ותפור למידות ולצורך . עוד דוגמה בסוף שנת 2022 ליוויתי אלמנה אשר גרה בבית ילדיה. היא החליטה לרכוש מכספה דירה מתמ"א בעיר פתח תקווה ולצורך השלמת הרכישה מהקבלן היה נדרש סכום של 500,000 ₪ , מאחר והיא חיה מקצבת ביטוח לאומי ובהמשך הבית אשר נרכש יצא לשכירות החליטה הרוכשת לקחת משכנתא הפוכה ולשלם עד גמר הבנייה את הריבית בלבד . בעתיד עם השכרת הדירה היא מייעדת לשלם סכום קרן וריבית ככל שתידרש . דירה זו מיועדת לירושה לילדים אשר אצל אחד מהם היא מתגוררת באופן קבוע. כמובן יש עוד עשרות דוגמאות וכל מקרה לגופו .מחד זה מוצר לא זול מאידך נותן מענה פרטני לגיל השלישי בואכה לגיל הזהב . זיכרו חיים פעם אחת וצריך לחיות אותם באופן מכבד והולם.
